es mejor y más barato comprar una usada

En 2026, el mercado inmobiliario mexicano considera que la vivienda usada es la mejor alternativa. Comprar una casa o departamento de segunda mano sigue siendo, para la mayoría de los hogares, una decisión más lógica que apostar por un desarrollo nuevo, sobre todo cuando se cruzan precio, ubicación, disponibilidad y acceso al crédito.

El dato clave viene del flujo de crédito. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entre enero y junio de 2025 la vivienda usada concentró 63.3% de las operaciones con crédito hipotecario en México, una proporción que se ha mantenido estable hacia 2026 y que confirma un cambio estructural en el mercado . Ya no se trata de un segmento marginal o de “segunda opción”: seis de cada 10 hipotecas se destinan a inmuebles existentes.

Este desplazamiento tiene causas claras. La SHF documenta una reducción acumulada de 41% en las acciones destinadas a la adquisición de vivienda nueva en los últimos años, mientras que la demanda de vivienda existente casi se duplicó en poco más de una década. 

Escasez de obra nueva y costos al alza: el contexto que empuja a lo usado

La desaceleración en la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y el aumento en los costos de edificación han reducido el inventario, sobre todo en zonas consolidadas. Según el portal especializado Inmobiliare, este contexto reordenó el mercado; la vivienda usada concentra hoy entre 63% y 64% del crédito hipotecario, impulsada por su mejor ecuación entre ubicación, precio relativo y velocidad de entrega.

En términos operativos, la ventaja es que una casa usada ya está donde la demanda quiere vivir, no depende de tiempos de obra y permite al comprador evaluar de inmediato el entorno, la movilidad y los servicios. Incluso con tasas aún elevadas, la decisión se sostiene en valor tangible y no en promesas futuras.

Precios: lo nuevo sigue siendo más caro, y la brecha persiste

El factor precio refuerza la tendencia. Según TheLatinvestor, las construcciones nuevas en México tienen un sobrecosto aproximado de 12% por metro cuadrado frente a viviendas existentes comparables, impulsado por estándares sísmicos modernos y paquetes de servicios. En un mercado donde el precio medio ronda 1.23 millones de pesos, pero el promedio sube a 1.91 millones, esa diferencia pesa cada vez más en la decisión de compra.

Además, los costos de cierre (impuestos, honorarios notariales y registro) pueden sumar entre 6% y 10% adicionales al valor del inmueble, lo que vuelve todavía más sensible la comparación entre comprar nuevo o usado, especialmente en zonas metropolitanas como Ciudad de México o Monterrey.

La vivienda usada como motor para las proptech

Este reacomodo explica por qué la tecnología inmobiliaria gira hacia el mercado secundario. El Economista publicó un reportaje especial donde informó que Tuhabi adquirió la plataforma Pulppo para dinamizar la compraventa de vivienda usada mediante un ecosistema basado en datos y tecnología. En entrevista con ese medio, Sebastián Noguera, cofundador y presidente de Tuhabi, declaró: 

“No hay suficientes casas para la cantidad de gente que quiere comprar casa; además, cada vez se ha vuelto más difícil desarrollar vivienda en las principales ciudades del país, por lo que el segmento usado gana mayor peso”

La operación busca capitalizar una red de 100 inmobiliarias y 800 brókers, y responde a una visión de largo plazo, hacia 2030, Tuhabi apunta a participar en cerca de 20% de las transacciones de vivienda en México. Para Noguera, la clave está en simplificar trámites, acceso a crédito y procesos legales, barreras que hoy siguen frenando el potencial del mercado usado.

El avance de la vivienda usada también eleva la importancia del “back office”. La SHF subraya que el otorgamiento de crédito depende de avalúos técnicos y certificaciones realizadas por unidades registradas, un proceso que se convierte en palanca o cuello de botella, para cerrar operaciones . En este entorno, gana quien ejecuta mejor, no quien promete más.